一线楼市去化急刹车 库存又上来了

4月北上广深去库存形势发生逆转,四城库存环比都明显增长;二三线城市中,近半数城市库存下降,但以“环一线”城市为主

  • 2016年05月19日 11:36  来源 财新网
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  【财新网】(记者 陈嘉慧)房地产市场供销两旺,去库存明显加速。”人民日报5月9日刊登的权威人士谈经济中如是描述2016年一季度的房地产去化工作。根据易居房地产研究院的数据,2016年4月中国35城新建住宅总库存,已经连续第九个月录得同比下滑,但环比出现小幅回升。一线限购紧箍咒发力,4月北上广深去库存形势发生逆转,四城库存环比都明显增长。二三线城市中,近半数城市库存下降,但以“环一线”城市为主。

  35个城市中,有21个城市的库存量录得同比下降,15个城市环比下降。与3月情况相似,长三角地区4月去化态势依然迅猛:南京、苏州、合肥三地的新建住宅库存量都录得同比逾40%的下降。

  环比来看,二线城市的新建商品住宅库存量降0.2%,而一、三线城市库存则分别上升5.2%和1.5%。但同比看来,一线城市仍然以其15.6%的库存下降速度,领先二三线城市。4月二线城市库存同比下降4.4%,而三线城市库存则连续两个月增加,4月同比增1.4%。

  官方数据也显示总体库存开始下降。根据国家统计局,2016年4月末,全国商品住宅待售面积45089万平方米,比3月减少894万平方米;同比升幅4.5%,增幅继续放缓。

  虽然有更多二三线城市加入去化行列,但部分库存大户依然显得臃肿。库存量超过千万平方米的城市有长春、沈阳、天津、青岛、长沙和西安;六城去库存速度亦较其他城市慢。此外,太原和茂名的库存同比继续狂飙,同比增幅分别达88%和78%。

  由于各地市场容量不尽相同,库存量未必能道出故事的全貌,房地产存销比则能同时呈现存量和购买力的对照。

  根据易居房地产研究院数据,2016年4月,35城总体新建商品住宅存销比继续回落,存销比降至10.9个月。具体观察各线城市,一线城市数项限购政策颁布之后的一个月,存销比微升至8.4个月,二三线城市的存销比分别下降至10.5个月和16.9个月。

  4月末新建商品住宅存销比数值最高的城市为北海,该城存销比目前仍长达30个月。这表示在不盖新房的情况下,这个城市要卖光所有住宅库存需要用两年多。另外两个存销比超过两年的城市有烟台和淮南,都是28个月。上述三地同属三线城市。

  而位于长三角区域的苏州,存销比已降至3个月,南京、合肥更下降至2个月。上海易居房地产研究院总监严跃进指,2016年上半年市场交易将继续活跃,对于部分库存不足的城市而言,后续补库存的需求和动力增强。此类补库存策略会通过房企的积极拿地而得到体现;但要警惕在这过程中地王现象频出的风险。

  近期较为牵动市场的政策及消息有:5月5日,北京市住建委和通州区政府联合下发升级版限购令,针对商务型公寓和商业、办公项目提高购买门槛。其后,5月17日,苏州市国土资源局发布拍地补充公告指,苏州市4月20日挂牌的5宗地块暂缓出让。市场因而传出苏州楼市“限购令”或将落地的传闻。而据财新网报道,苏州2011年颁布限购时,库存去化周期也是3个月,与当前情况极为相似。

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