处理中
东中西部城市差别大
七十城广厦千万，十年价格大致上同起同落，但东中西部城市差距明显。
十年虽有多轮调控，但全国住宅均价升逾70%。
经济大环境不振所致，楼市在2008年遭遇一轮下调，其后在2011年及2014年亦经历调整期。
房价上涨
房价下跌
房价持平
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数据来源：国家统计局、中国指数研究院
楼市发力：1998年至2005年
住房制度改革迅速落实到地方，投资的大势亦随之席卷全国。房改元年（1998年）全国对房地产的开发投资完成额约2118亿元，其后十年间，这个数字飞速增长近十倍。[图1]
数据显示，1998至2008年间，房地产开发投资额每年增速都在20%以上。到了2008年，中国一年的房地产投资完成额已超过2万亿元。全世界人口最多的国家以最快的速度建起大批的住房，所带来的经济推动力可想而知。
这样迅猛的上升趋势一直维持至2014年，当年投资完成额将近六年前，2008年的三倍，达6.4万亿元。
彼时，房地产毫无疑问地成为地方经济的发动机。2003年，房地产行业更首度被确认为“国民经济发展的支柱产业”之一。不仅在外来人口众多，住房需求很大的大城市，即便在三四线小城，到处都是房地产大干快上的景象。
根据国家统计局数据，全国房地产业对GDP的贡献率由1998年的3.7%，至2007年达到峰值8.2%，其后稍有下滑。地方政府对土地财政的依赖甚深，究其原因，有学者认为有分税制度（地方税收归为中央财政收入的比例增加）及地方政府竞争两方面。[1]
土地财政渐渐衍生其他问题，其中之一是由于城市中土地的稀缺性，“地王”频出，导致最终产品——房屋价格被持续推高。价格飙升的背后，房地产的金融资产化也在推波助澜。
从1998年至2005年间，房价基本反映人民的实际消费需求；但2005年之后，市场不断地强化房地产的资产和金融属性。房价与货币供给量、银行信贷等货币变量之间的联系越来越强。[2]
房价的飙升开始衍生出社会问题，“房奴”“蜗居”等网络热词出现，折射出一股焦虑氛围——在偌大的城市里该如何寻得容身之所？
根据国家统计局数据，2000年全国的住宅商品房平均销售价格为每平方米1948元。到了2013年，这个数字已经上升逾两倍到5850元/平方米，差额达3902元/平方米。现实情况是，如果一个小康之家想买下一套100平方米的房子，这一差额将以数十倍递增。
调控之手
2005年，国务院发文指出房地产业存在的问题，包括部分地区投资性购房和投机性购房大量增加、住房供应结构不合理等。从那时起，调控房价成为经年的话题。
国务院首先在当年推出 “国八条”，以调节市场秩序的手段控制当时房价的任性上涨。在此之前，中国人民银行已通过调高房贷利率，并期望透过提高贷款成本来遏制购房需求。
翌年，“国六条”出台，加大调控力度之余，亦对房地产统计和信息披露制度定下目标，指明要增强房地产市场信息透明度。其后，调控政策依然一浪接一浪。2007年有《物权法》和“9.27”等新政出台
然而，“你调你的，我涨我的”，房价径自一路高歌猛进，并到了与普通人购买力严重不符的程度，直至2008年下半年由于经济大环境不振出现的楼价猛烈下跌。
不过，楼市翻身之快也是让人为之惊叹。根据国家统计局的70大中城市新建住宅价格指数数据，这次下行通道，由2008年8月开始，历时七个月至翌年2月。其后楼市恢复上涨之势，直到2011年末再遇一轮为期十个月的下降道通。
人们在谈论楼市时，喜用“黄金十年”来形容2003年至2013年这段时间，纵然房价经历几轮调整，但走势整体向好，甚至带动产业线下游——全国建筑业也呈现一片蒸蒸日上之景。这十年间，全国建筑业的年度利润总额翻近11倍[图2]、建筑工程产值翻7倍[图3]、建筑业税金也翻了将近7倍[图4]。这一切似乎在2014年戛然而止。房价下跌、房企利润下降，市场人士认为“黄金时代”已逝去不复返，紧接着是成本高、利润低的“白银时代”。
高价之后
土地成交、房企业绩、房价等多组不同角度的数据似乎都在响应“白银时代”的来临。国家统计局数据显示，2014年8月开始，全国70个大中城市新建商品住宅价格，同比增速开始出现负数，并持续了一年，直至2015年8月才首次由跌转正，但增速已经大不如前。价格背后，许多相关的数字一同走低。
从行业看，2014年多家龙头企业的营收、利润增速同趋放缓，低价保量的策略造成增收不增利。十家龙头房企净利率普遍下降，存货总资产比率高企。大企业尚且如此，中小房企的状况更是堪忧。
楼市遇上此轮调整之后，刺激政策连番出击。2015年出台了“330”新政，以及几度降息降准。如果单从售价走势那道微笑曲线来看，2015年房地产市场的确出现了小阳春。
只不过各线城市的表现分化严重。根据中国指数院数据，2015年前十个月，百城房价累计升幅达2.91%。然而，刺激政策似乎只在本应控制的一线城市收效。中指院统计数据显示，同期一线城市房价累计上涨11.5%，二三线城市的住宅价格则分别都录得累计跌幅0.88%。
同一时间，全国房地产总体库存在上升。国家统计局数据显示，2015年前11个月全国商品房待售面积6.96亿平方米，同比升幅达16.5%。其中，住宅待售面积4.41亿平方米，占总商品房库存的六成三。
同样面对库存压力，不同城市表现分化。易居房地产研究院监测的35个城市数据显示，三线城市的去化速度明显比一二线城市慢。2015年10月，一二三线城市的新建商品住宅库存同比降幅分别为2.7%、2.8%和0.7%。
去库存时代
上升中的库存无疑是2015年房地产市场的一个热议点。2015年，中央多次提到要化解房地产库存，此目标甚至成为中央经济工作会议为2016年定下的五大任务之一。这个为下一年经济工作定调的会议还明确要降价去库存，提出要“鼓励房地产开发企业适当降低商品住房价格”。
2016年春节前，央行再下调房贷首付比例，非限购城市首套首付最低两成。
数据来源：若无特别注明，均来自Wind资讯
